Comprare casa è una delle decisioni economiche più importanti nella vita di una persona. Per la maggior parte delle famiglie significa affrontare un impegno finanziario che può durare venti o trent’anni.
Per questo scegliere un mutuo non significa semplicemente trovare la rata più bassa. Bisogna valutare il tasso di interesse, la durata, i costi accessori, le garanzie richieste dalla banca e soprattutto la sostenibilità della rata nel tempo.
Ecco gli elementi da conoscere prima di firmare.
Quanto mutuo posso permettermi?
Il primo errore da evitare è partire dalla casa che si vuole comprare e soltanto dopo chiedersi quanto costerà il mutuo.
Il percorso dovrebbe essere inverso: prima bisogna capire quanto si può sostenere ogni mese.
Le banche valutano il reddito del richiedente, la situazione lavorativa, gli eventuali altri finanziamenti e il rapporto tra rata e reddito. In generale, una rata sostenibile dovrebbe lasciare sufficiente spazio nel bilancio familiare per spese ordinarie, imprevisti e altri debiti.
Non bisogna quindi calcolare soltanto la rata del mutuo, ma il costo complessivo dell’abitazione: condominio, utenze, manutenzione, eventuali lavori, imposte e assicurazioni.
Mutuo a tasso fisso o variabile?
È una delle decisioni più importanti.
Tasso fisso
Con il tasso fisso, il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del contratto.
Il principale vantaggio è la certezza della rata: il mutuatario sa quanto dovrà pagare, salvo eventuali componenti non comprese nella rata stessa.
È una soluzione particolarmente interessante per chi preferisce avere maggiore prevedibilità nel bilancio familiare.
Tasso variabile
Con il tasso variabile, invece, l’interesse può cambiare nel corso del tempo in base all’andamento dell’indice di riferimento previsto dal contratto, generalmente accompagnato da uno spread.
La rata può quindi diminuire quando i tassi scendono, ma anche aumentare quando salgono.
Per questo motivo non bisogna scegliere un variabile soltanto perché la prima rata è più bassa rispetto a quella di un mutuo fisso.
Mutuo a tasso misto
Esistono anche formule che permettono di passare dal fisso al variabile, o viceversa, secondo le condizioni previste dal contratto.
Può essere una soluzione intermedia, ma bisogna leggere attentamente le modalità e i costi del cambio di tasso.
Non guardare soltanto la rata
Una rata più bassa non significa necessariamente che il mutuo sia più conveniente.
La durata del finanziamento incide infatti sul costo complessivo.
Un mutuo più lungo consente generalmente di distribuire il debito su un maggior numero di rate, riducendo l’importo mensile. Ma significa anche pagare interessi per un periodo più lungo.
Per confrontare realmente due offerte bisogna quindi considerare soprattutto il TAEG, oltre al TAN.
TAN e TAEG: qual è la differenza?
Il TAN, Tasso Annuo Nominale, rappresenta il tasso di interesse applicato al finanziamento.
Il TAEG, Tasso Annuo Effettivo Globale, offre invece una visione più ampia del costo del credito, includendo, nei limiti previsti dalla normativa, interessi e altri costi collegati al finanziamento.
Quando si confrontano due mutui, il TAEG è quindi un parametro particolarmente importante.
La Banca d’Italia mette a disposizione dei consumatori informazioni e strumenti per comprendere le principali caratteristiche dei mutui e confrontare le offerte. Banca d’Italia – Mutui e credito ai consumatori
Quanto anticipo serve?
La banca generalmente non finanzia necessariamente il 100% del valore dell’immobile.
Un finanziamento pari a una quota elevata del valore della casa può comportare condizioni differenti rispetto a un mutuo con un anticipo maggiore.
Disporre di un capitale iniziale più consistente può quindi ridurre l’importo da finanziare e, di conseguenza, l’impegno mensile.
Ma attenzione: non bisogna utilizzare tutti i propri risparmi per l’anticipo.
È prudente conservare una somma per le spese legate all’acquisto e soprattutto per eventuali imprevisti.
Il valore dell’immobile conta
Prima di concedere il mutuo, la banca normalmente richiede una perizia sull’immobile.
La valutazione serve a determinare il valore della casa e a verificare che l’immobile possa costituire una garanzia adeguata per il finanziamento.
Per questo il prezzo concordato con il venditore e il valore attribuito dalla perizia non sono necessariamente la stessa cosa.
Occhio alle spese extra
Il costo di un mutuo non è composto soltanto dagli interessi.
Bisogna considerare anche eventuali:
- spese di istruttoria;
- costi di perizia;
- spese notarili;
- imposte;
- costi per eventuali assicurazioni;
- spese legate alla gestione del conto o dei servizi collegati;
- costi previsti per specifiche operazioni sul finanziamento.
È importante chiedere alla banca il prospetto completo dei costi prima di prendere una decisione.
Attenzione alle assicurazioni
La banca può proporre polizze collegate al mutuo, ma è fondamentale verificare quali coperture siano effettivamente necessarie e quali siano invece facoltative.
In particolare, bisogna controllare attentamente costi, durata, beneficiari e condizioni della polizza.
Non bisogna dare per scontato che l’assicurazione proposta dalla banca sia necessariamente la soluzione più conveniente.
Confrontare più banche conviene
Uno degli errori più frequenti è accettare la prima proposta ricevuta.
Prima di firmare è consigliabile richiedere più preventivi, mantenendo quanto più possibile identiche le caratteristiche del finanziamento: importo, durata, tipo di tasso e valore dell’immobile.
Solo in questo modo il confronto sarà realmente utile.
La Banca d’Italia sottolinea l’importanza di confrontare le diverse offerte e di leggere attentamente la documentazione precontrattuale prima della firma. Banca d’Italia – Mutui: cosa sapere prima di firmare
Il documento europeo da leggere prima della firma
Prima della conclusione del contratto, il consumatore riceve la PIES, il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato.
È uno dei documenti più importanti perché permette di conoscere le caratteristiche principali del mutuo e confrontare più offerte.
Non dovrebbe essere considerato un documento burocratico da leggere velocemente.
È invece lo strumento attraverso cui verificare:
- importo finanziato;
- durata;
- tipo di tasso;
- rata;
- TAEG;
- costi;
- eventuali condizioni particolari.
E se in futuro non riesco più a pagare?
Un mutuo dura molti anni. La situazione economica di una famiglia può cambiare.
Per questo, prima di sottoscrivere il finanziamento, bisogna chiedersi cosa accadrebbe in caso di perdita del lavoro, riduzione del reddito o aumento delle spese familiari.
È importante conoscere in anticipo le possibilità previste dal contratto e dalla normativa in caso di difficoltà nel pagamento delle rate.
Ignorare il problema non è una soluzione: se si prevede di non riuscire a pagare, è opportuno contattare tempestivamente la banca.
Surroga: il mutuo non è necessariamente per sempre
Dopo aver sottoscritto un mutuo, non significa necessariamente essere legati alla stessa banca per tutta la durata del finanziamento.
La surroga consente, secondo le condizioni previste dalla legge, di trasferire il mutuo presso un’altra banca senza estinguere il finanziamento attraverso una nuova operazione di acquisto dell’immobile.
Può essere utile quando sul mercato sono disponibili condizioni più convenienti.
Anche in questo caso bisogna confrontare attentamente le nuove condizioni con quelle del mutuo esistente.
Prima di scegliere, fai questo controllo
Prima di firmare un mutuo è utile avere una piccola checklist:
✔ Calcola una rata realmente sostenibile.
✔ Confronta almeno più offerte.
✔ Guarda il TAEG, non soltanto il TAN.
✔ Valuta la differenza tra tasso fisso e variabile.
✔ Considera il costo totale del finanziamento.
✔ Verifica tutte le spese accessorie.
✔ Leggi attentamente il PIES.
✔ Non esaurire tutti i risparmi per l’anticipo.
✔ Verifica le condizioni delle eventuali assicurazioni.
✔ Informati sulle possibilità di surroga e sulle condizioni applicabili.
Il mutuo migliore non è quello con la rata più bassa
Quando si compra casa, la tentazione è concentrarsi sul numero che comparirà ogni mese sul conto corrente.
Ma il mutuo è molto più di una rata.
È una scelta che può condizionare il bilancio familiare per decenni.
Per questo il mutuo giusto non è necessariamente quello che permette di comprare la casa più costosa o quello con la rata iniziale più bassa.
È quello che permette di vivere nella propria casa senza trasformare quella casa in una fonte permanente di preoccupazione.
Prima di firmare, quindi, bisogna fare una domanda semplice ma decisiva:
«Posso permettermi questo mutuo anche se domani qualcosa cambia?»
Se la risposta è sì, la scelta è probabilmente molto più solida.
