La legge di conversione del decreto “Ristori” (legge n. 176/2020, che ha convertito il decreto legge n. 137/2020) ha introdotto all’articolo 9 quater un fondo destinato a incentivare i locatori nell’accordare per l’anno 2021 rinegoziazioni in diminuzione dei canoni di locazione degli immobili ad uso abitativo, al fine di rendere sostenibile il pagamento di tali affitti da parte dei conduttori che si trovano in difficoltà economica a causa dell’emergenza da Coronavirus. Il contributo viene riconosciuto ai locatori degli immobili a uso abitativo che, in data non antecedente al 25 dicembre 2020 (data di entrata in vigore della legge di conversione istitutiva del contributo) e fino alla data del 31 dicembre 2021, accordano al conduttore una riduzione dei canoni del contratto di locazione per tutto o parte dell’anno 2021.
Le riduzioni per le quali è riconosciuto il contributo a fondo perduto riguardano i contratti di locazione in essere alla data del 29 ottobre 2020, aventi ad oggetto immobili abitativi situati nei comuni ad alta tensione abitativa e adibiti ad abitazione principale del conduttore.
Il contributo a fondo perduto può essere richiesto dai contribuenti che sono “locatori” nei contratti di locazione a uso abitativo, oggetto di rinegoziazione in diminuzione dei canoni relativi all’anno 2021. Nel caso di più locatori per il medesimo contratto, ciascun locatore dovrà presentare l’istanza per richiedere il contributo spettante per la propria quota di possesso dell’immobile.
Il contributo spettante è commisurato all’importo complessivo della riduzione di canone che viene accordata al conduttore per le mensilità dell’anno 2021. La guida intende fornire le indicazioni utili per richiedere e ottenere il contributo a fondo perduto, illustrando le condizioni per usufruirne e le modalità di predisposizione e di presentazione dell’istanza, che sono stati definiti dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 6 luglio 2021. Il modello dell’istanza e le istruzioni di compilazione sono stati approvati con lo stesso provvedimento e sono consultabili e scaricabili nell’area tematica dedicata ai contributi a fondo perduto presente nel sito internet dell’Agenzia delle entrate.
Il contributo a fondo perduto è una somma di denaro corrisposta dall’Agenzia delle entrate a seguito della presentazione, in modalità telematica, di un’apposita istanza da parte del locatore che possiede i requisiti previsti. L’importo del contributo è commisurato all’importo complessivo delle riduzioni dei canoni di locazione degli immobili a uso abitativo relative alle mensilità dell’anno 2021, già accordate al conduttore e comunicate all’Agenzia delle entrate o che verranno accordate e comunicate all’Agenzia entro il 31 dicembre 2021. Il contributo è un importo pari al 50% dell’ammontare complessivo delle rinegoziazioni in diminuzione e spetta per un importo massimo di 1.200 euro per ciascun locatore.
Dopo il 31 dicembre 2021, in base alle rinegoziazioni indicate nelle istanze e poi effettivamente accordate e debitamente comunicate, l’Agenzia procederà all’erogazione dei contributi spettanti. Se le risorse stanziate per il contributo risulteranno inferiori all’ammontare complessivo dei contributi spettanti in base alle istanze validamente presentate nel periodo utile, l’Agenzia delle entrate provvederà all’erogazione mediante riparto proporzionale, sulla base del rapporto tra l’ammontare dei fondi disponibili e l’ammontare complessivo dei contributi richiesti dai locatori.
Il contributo spetta sia ai locatori persone fisiche non titolari di partita Iva, sia ai locatori, persone fisiche o soggetti diversi, titolari di partita Iva. Per individuare con precisione le rinegoziazioni in diminuzione che possono beneficiare del contributo a fondo perduto, l’articolo 9 quater del decreto “Ristori” ha stabilito alcuni specifici requisiti che devono essere tutti soddisfatti e sono di seguito illustrati.
PRIMO REQUISITO: TIPOLOGIA DEL CONTRATTO
Il contratto di locazione deve avere a oggetto un immobile adibito a uso abitativo, situato in un comune ad alta tensione abitativa e che costituisce l’abitazione principale del conduttore.
Ai fini dell’individuazione dei contratti di locazione di immobili a uso abitativo, si fa presente che si tratta dei contratti registrati presso l’Agenzia delle entrate mediante modello RLI e compilazione del campo “Tipologia di contratto” con uno dei seguenti valori:
• * L1 locazione di immobile ad uso abitativo
• * L2 locazione agevolata di immobile ad uso abitativo
• * L3 locazione di immobile a uso abitativo (contratto assoggettato a Iva).
Sono altresì ricompresi i contratti di locazione di immobili a uso abitativo registrati all’Agenzia con modalità vigenti in passato, diverse dal modello RLI (ossia modello 69 o registrazione telematica).
ATTENZIONE
Il regime fiscale di tassazione del contratto di locazione non rileva. Pertanto, sono ammessi al beneficio sia i contratti in regime ordinario (soggetti a imposta di registro) sia i contratti in regime di cedolare secca.
Solamente i contratti di locazione aventi a oggetto immobili situati nei comuni definiti ad alta tensione abitativa possono beneficiare del presente contributo.
Per quanto riguarda l’individuazione di tali comuni, occorre fare riferimento all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge n. 551 del 30 dicembre 1988, (comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i comuni confinanti con gli stessi e gli altri comuni capoluogo di provincia) e agli altri comuni individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica) con apposite delibere (in primis, la delibera del 13 novembre 2003 n. 87, allegato A).
L’elenco dei comuni definiti ad alta tensione abitativa è consultabile sul sito internet del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. Inoltre, è necessario che l’immobile locato sia stato adibito ad abitazione principale del conduttore, ossia quella nella quale il conduttore dimora abitualmente, e ciò risulti dalla residenza anagrafica.
SECONDO REQUISITO: DATE DEL CONTRATTO
Il contratto di locazione deve risultare in essere alla data del 29 ottobre 2020.
Occorre, dunque, che il contratto per cui si richiede il contributo abbia una decorrenza (data iniziale) della locazione anteriore al 30 ottobre 2020 e che alla data del 29 ottobre 2020 non risulti cessato.
TERZO REQUISITO: RINEGOZIAZIONE IN DIMINUZIONE
Il contratto di locazione deve essere oggetto di una o più rinegoziazioni in diminuzione del canone per tutto l’anno 2021 o per parte di esso e tali rinegoziazioni devono avere data di decorrenza pari o successiva al 25 dicembre 2020 (data di entrata in vigore della legge istitutiva del contributo). Le rinegoziazioni devono essere comunicate all’Agenzia delle entrate tramite il modello RLI entro il 31 dicembre 2021. Per quanto riguarda le rinegoziazioni già comunicate all’Agenzia delle entrate alla data di presentazione dell’istanza, possono pertanto essere oggetto del beneficio solamente quelle aventi data di decorrenza pari o successiva al 25 dicembre 2020.
Per quanto riguarda le rinegoziazioni in diminuzione che si intende accordare al conduttore successivamente alla data di presentazione dell’istanza, sono anch’esse oggetto del contributo e possono essere indicate nell’istanza come rinegoziazioni programmate, con indicazione dell’impegno alla comunicazione all’Agenzia tramite il modello RLI entro il 31 dicembre 2021. Il contributo relativo a tali rinegoziazioni sarà effettivamente spettante ed erogato solo limitatamente a quelle che risulteranno effettivamente comunicate tramite il modello RLI alla data del 31 dicembre 2021.
In merito alla comunicazione all’Agenzia delle entrate delle rinegoziazioni in diminuzione del canone dei contratti di locazione, si ricorda che è possibile utilizzare tre diverse modalità:
• * registrazione telematica tramite la procedura web “RLI web”, presente nell’area riservata del sito internet dell’Agenzia al percorso “Servizi per – Registrare contratti di locazione” o mediante l’invio telematico di file predisposto mediante il software “RLI”, disponibile sul sito dell’Agenzia. Questa modalità è obbligatoria per i possessori di almeno 10 immobili e prevede il possesso delle credenziali Fisconline/Entratel, SPID (Sistema Pubblico dell’Identità Digitale), CIE (Carta di Identità elettronica) o CNS (Carta Nazionale dei Servizi). Per un approfondimento sulle modalità di accesso ai servizi online, si rimanda alla pagina “Come accedere ai servizi online” del sito dell’Agenzia delle entrate.
• * registrazione tramite i “servizi agili” dell’Agenzia, che consiste nell’invio tramite email o pec all’ufficio territoriale presso il quale era stato registrato il contratto dilocazione dei seguenti documenti:
– copia dell’accordo di rinegoziazione sottoscritto con firma autografa
– il modello RLI debitamente compilato e sottoscritto
– la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, resa ai sensi dell’ articolo 47 del
Dpr n. 445/2000, di essere in possesso dell’atto in originale e della conformità a questo della copia e delle immagini inviate e contenente l’impegno a depositare in ufficio l’atto in originale una volta terminato il periodo emergenziale
– la copia del documento di identità del richiedente
– il modello di versamento dei tributi autoliquidati, se dovuti. Nel caso di scrittura privata che contenga la sola modifica del canone in diminuzione, non è dovuta imposta di bollo né imposta di registro.
• * registrazione presso gli sportelli degli uffici territoriali dell’Agenzia. Nel periodo emergenziale questa modalità è da utilizzarsi nel solo caso di oggettiva impossibilità di utilizzo delle prime due modalità illustrate e l’accesso presso gli uffici può avvenire solamente previo appuntamento, prenotato mediante le modalità indicate nella pagina “Prenota un appuntamento” del sito dell’Agenzia, o mediante acquisizione del web ticket (il cosiddetto “biglietto elimina code”), ottenibile con l’app dell’Agenzia delle entrate o dalla pagina “Elimina code online” del sito.
La misura del contributo
L’ammontare del contributo è pari al 50% dell’importo complessivo delle rinegoziazioni in diminuzione dei canoni previsti per l’anno 2021 relative ai contratti di locazione che soddisfano i requisiti illustrati al precedente paragrafo. Nel caso di contratti di locazione con più locatori, l’importo delle rinegoziazioni è attribuito al singolo locatore in base alla percentuale di possesso dell’immobile.
L’importo massimo del contributo è pari a 1.200 euro per ogni locatore.
Il contenuto dell’istanza e la scadenza
I locatori interessati possono richiedere il contributo a fondo perduto mediante la presentazione di una specifica istanza, da trasmettere all’Agenzia esclusivamente in modalità telematica nel periodo tra il 6 luglio 2021 e il 6 settembre 2021. Il modello e le relative istruzioni di compilazione sono stati approvati con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 6 luglio 2021. L’istanza si compone di un frontespizio dedicato ai dati del richiedente e ai dati generali dell’istanza e di un quadro A dedicato ai dati relativi ai contratti di locazione aventi i requisiti previsti e alle relative rinegoziazioni del canone. La procedura web messa a disposizione dall’Agenzia delle entrate per la presentazione dell’istanza consente di selezionare i contratti di locazione intestati al richiedente e precompila i campi dell’istanza, attingendo alla base dati dei contratti registrati e delle relative rinegoziazioni comunicate.
ATTENZIONE
Il locatore deve compilare un’unica istanza, inserendo in essa tutte le rinegoziazioni che hanno i requisiti previsti e per le quali richiede il contributo. Nel caso in cui il locatore presenti un’istanza con dati errati o nella quale non è stata inserita una o più rinegoziazioni, potrà presentare un’istanza sostitutiva entro la data del 6 settembre 2021 nella quale dovrà inserire nuovamente tutte le rinegoziazioni per le quali richiede il contributo.
Il frontespizio contiene, innanzitutto, il codice fiscale del soggetto che richiede il contributo, che deve risultare locatore di almeno un contratto di locazione avente i requisiti illustrati nel precedente paragrafo.
Nel caso di richiedente diverso da persona fisica ovvero minore o interdetto, occorre indicare anche il codice fiscale del suo rappresentante legale. Gli altri dati da riportare nel frontespizio sono il codice Iban corrispondente al conto corrente bancario o postale sul quale verrà disposto il pagamento del contributo e la data e la sottoscrizione dell’istanza.
L’Iban da indicare nell’istanza deve individuare un conto corrente intestato o cointestato al soggetto che richiede il contributo, identificato tramite il relativo codice fiscale. Prima di inviare l’istanza, si invita a verificare con il proprio istituto di credito la correttezza e la validità attuale dell’Iban, nonché il codice fiscale a cui è intestato il conto e a porre la massima attenzione nel riportare l’Iban sull’istanza, in quanto errori su tale valore possono determinare lo scarto della richiesta e l’impossibilità di ottenere il contributo.
Tale raccomandazione è rivolta, a maggior ragione, ai soggetti che trasmettono istanze per più richiedenti.
Il locatore può autorizzare il proprio intermediario (purché abilitato alla presentazione delle dichiarazioni ai sensi dell’articolo 3, comma 3, del Dpr n. 322/1998 e in possesso di delega al Cassetto fiscale) alla presentazione dell’istanza per suo proprio conto; in questo caso, l’intermediario compila la sezione dedicata all’impegno a trasmettere l’istanza, indicando il proprio codice fiscale.
È, inoltre, presente la casella da barrare nel caso in cui il richiedente, dopo la presentazione dell’istanza, realizzi di aver richiesto un contributo non spettante e voglia inviare la rinuncia totale e definitiva al contributo.
Il quadro A si compone di tre parti, da compilare per ciascun contratto di locazione:
• * la parte I è dedicata ai dati del contratto di locazione avente i requisiti previsti e contiene gli estremi di registrazione, la data di inizio del contratto, l’importo del canone annuo, la quota di possesso e la casella per dichiarare che l’immobile oggetto della locazione è ubicato in un comune ad alta tensione abitativa e che costituisce l’abitazione principale del conduttore
• * la parte II è dedicata ai dati delle rinegoziazioni già comunicate all’Agenzia alla data di presentazione dell’istanza e contiene le date di inizio e fine rinegoziazione e l’importo del canone annuo rinegoziato
• * la parte III è dedicata ai dati della rinegoziazione programmata e contiene le date di inizio e fine rinegoziazione, l’importo del canone annuo rinegoziato e la casella di impegno alla rinegoziazione entro la data del 31 dicembre 2021.
L’importo del canone annuo rinegoziato deve coincidere con quello che viene indicato sul modello RLI in fase di comunicazione della rinegoziazione all’Agenzia delle entrate e, indipendentemente dalla durata della rinegoziazione, si determina moltiplicando il canone mensile ridotto per le mensilità che compongono l’annualità del contratto di locazione.
Per esempio, se un contratto di locazione di 3 anni prevede annualità dal 1° marzo al 28 febbraio di ogni anno e canone annuo di 7.200 euro (600 euro mensili) e viene rinegoziato diminuendo il canone mensile a 500 euro per i soli mesi da maggio a ottobre, l’importo del canone annuo rinegoziato da indicare nel modello RLI e di conseguenza sull’istanza è pari a 6.000 euro (500 euro di canone ridotto mensile moltiplicato per le 12 mensilità del contratto, indipendentemente dalla durata della rinegoziazione).
In caso di dubbio, si consiglia la consultazione della pagina “Risposte alle domande più frequenti” sul sito dell’Agenzia delle entrate.
