Locazione ad uso abitativo: normativa e contratto di locazione

La ‘locazione‘ è una delle nozioni più ricorrenti in ambito abitativo; è regolamentata da vari dispositivi del Codice Civile e prevede l’utilizzo di una specifica modulistica, per la definizione dei termini di locazione. Vediamo di seguito tutto quello che c’è da sapere in materia.

Locazione: le disposizioni del Codice Civile

L’articolo 1571 del Codice Civile definisce la locazione come “il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo“. In generale, il contratto di locazione rientra nell’ordinaria amministrazione, a meno che la durata dello stesso non sia superiore ai nove anni, oppure l’anticipazione del corrispettivo previsto da contratto sia superiore ad un anno (art. 1572 C.C.).

Per quanto riguarda la durata della locazione, l’articolo 1573 stabilisce che essa non può superare i trent’anni e se “stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto“. Il Codice prevede la possibilità di stipulare un contratto di locazione senza precisa determinazione di tempo; quest’ultima è ‘sottintesa’ a seconda del tipo di locazione.

Per le case senza arredamento, i locali destinati all’esercizio di una professione, di un’attività industriale o commerciale, il contratto ha una durata ‘convenuta’ di un anno. Se si tratta di appartamenti mobiliati e cose mobili, l’estensione temporale del contratto di locazione equivale alla “durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione“. Infine, “se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano“, il contratto ha una durata corrispondente a quella della locazione del fondo stesso.

La normativa prevede anche diritti e doveri spettanti al locatore (il soggetto che concede il bene in locazione) ed al locatario o conduttore (il soggetto che gode dell’utilizzo del bene).

Gli obblighi delle parti

Il locatore, secondo quanto stabilito dall’articolo 1575 del Codice Civile deve consegnare al locatario la cosa locata in buono stato, impegnarsi a mantenerla in uno stato idoneo alla destinazione d’uso ed assicurare il pacifico godimento della locazione.

Di contro, il conduttore – secondo le disposizioni dell’articolo 1587 – ha due obblighi principali. Il primo consiste nel prendere il consegna il bene locato e “osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze“. Il secondo impone di pagare il corrispettivo previsto da contratto entro i termini stabiliti.

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un documento piuttosto ampio ed articolato, che si sviluppa in numerosi punti. Per essere sicuri di aver stilato correttamente il contratto, è possibile avvalersi di una consulenza legale, rivolgendosi ad avvocati esperti del settore presenti anche online, grazie a portali come quello di Avvocato Accanto.

In generale, il contratto prevede anzitutto l’indicazione dettagliata delle generalità delle due parti (locatore e conduttore), seguita dalla dicitura “con la presente scrittura privata, redatta in tre originali, convengono quanto segue“, che introduce i vari articoli del contratto.

– Articolo 1: individuazione dell’immobile oggetto del contratto (ubicazione, estensione superficiale, presenza di arredamento, dotazioni e servizi);

– Articolo 2: durata della locazione, integrata dai termini di disdetta e rinnovo del contratto;

– Articolo 3: diritto di recesso a favore del conduttore;

– Articolo 4: canone e pagamento. Le parti convengono un canone annuo e l’ammontare delle rate mensili dello stesso;

– Articolo 5: aggiornamento e revisione del canone;

– Articolo 6: oneri accessori;

– Articolo 7: deposito cauzionale;

– Articolo 8: destinazione d’uso; l’articolo prevede anche l’indicazione delle persone conviventi;

– Articolo 9: sublocazione; accorda al conduttore il diritto di sublocare il bene, previo ottenimento del consenso del locatore;

– Articolo 10: consegna e riconsegna dei locali;

– Articolo 11: addizioni e migliorie;

– Articolo 12: manutenzione e oneri del conduttore;

– Articolo 13: riscaldamento e condizionamento;